如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后并入中国人民银行清远市中心支行）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额正好是欠款数额。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产卖给清远金融市场。

但合同签订后，双方一直没有实际履行。省一建城建分公司后来起诉，要求解除商品房预售合同。清远金融市场则主张，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并提供了一张1.185亿港元的收据作为证据。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的是真实的商品房预售合同，清远金融市场根本没有实际付款，收据是华泰公司事后补办的，不能证明付款事实。

人行清远支行认为：自己已经通过抵债方式付清了全部购房款，华泰公司欠自己的贷款本息正好等于购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非真实的商品房买卖关系。清远金融市场提供的收据不能证明实际付款，且华泰公司内部文件也显示收据是为“完善买卖合同”而补办的。法院判决支持解除商品房预售合同。

律师分析

第一，本案的关键是判断合同性质。商品房预售合同和以房抵债合同虽然都涉及房屋买卖，但法律性质完全不同。前者是真实的买卖关系，后者是用房屋抵偿已有债务。法院会综合审查双方的真实意思表示、交易背景和履行情况。

第二，付款凭证必须有真实资金流水佐证。本案中，虽然清远金融市场持有收据，但没有相应的银行转账记录或付款凭证，收据又是事后补办的，法院因此认定付款事实不成立。

第三，以房抵债协议本身有效，但需要实际履行。如果双方只是签了抵债协议，没有实际办理房屋过户或交付，债权人不能仅凭协议主张已经取得房屋所有权。

王德林律师提示：

在文山地区，不少企业或个人也遇到过类似纠纷。建议签订合同时明确合同性质，如果是真实买卖，务必保留完整的付款凭证；如果是抵债，应当及时办理过户手续。不要轻信事后补办的收据，否则可能面临合同被认定无效的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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