未办手续就转让划拨土地，合同是否有效

未办手续就转让划拨土地，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份《土地转让协议》，约定中银公司将位于广西北海市的一块30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图，湛江土地总也出具了“款地两清”的收据。

但后来，这块土地的实际来源是政府划拨给另一家单位的，中银公司并未取得土地使用权，也没有办理土地出让手续和缴纳土地出让金。湛江土地总随后又将这块土地转卖给了第三方公司，但该转让合同被法院终审判定无效。于是，湛江土地总起诉遂溪中行，要求返还已经支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司没有土地使用权，也没有办理出让手续，双方签订的转让合同应当无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位，应当返还全部款项。遂溪中行则辩称：双方是合同转让关系，不是土地使用权转让，且双方意思真实，合同已经实际履行，应属有效；另外，湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总的起诉并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，划拨土地使用权不能随意转让。根据法律规定，以划拨方式取得的土地，必须经政府批准并补缴土地出让金后，才能进入市场转让。本案中中银公司未办理任何手续，转让行为自始无效。

第二，合同无效后，双方应返还财产。合同无效意味着从一开始就没有法律约束力，已支付的款项应当返还，有过错的一方还需赔偿对方损失。本案中中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地有问题仍签合同，也承担了部分责任。

第三，诉讼时效从权利人知道权利受侵害时起算。虽然湛江土地总在1994年出具了“款地两清”的收据，但直到1997年其与第三方的土地转让合同被法院判定无效后，才真正知道自己权益受损，此时诉讼时效才开始计算，并未超过两年。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实土地性质是划拨还是出让，要求卖方出示土地使用权证和政府批准文件。在文山地区，不少土地纠纷就出在划拨土地私下转让上，建议签约前委托律师做尽职调查，避免合同无效导致钱地两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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