开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的部分房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等不可抗力因素。旅游公司则认为，这些理由不成立，深业公司构成违约，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。双方协商未果，旅游公司起诉到法院。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，符合解除合同的条件，应当解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延期交房是因为供电问题等非其所能控制的事件，按照合同约定可以顺延交房日期，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司解除合同的主张，判决深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但二审最高人民法院认为，深业公司延期交房的原因属于合同约定的可顺延情形，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且房屋已通过竣工验收可以交付使用，因此判决合同继续履行，同时深业公司需承担逾期交房期间的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的利息损失。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的"不可抗拒的自然灾害"和"非深业公司所能控制的事件"等免责条款，需要结合具体事实判断是否适用。本案中供电问题被法院认定为可顺延交房的情形，说明合同中的免责条款并非自动生效，而是需要证据支持。
第二，购房者行使合同解除权要谨慎。合同中通常会约定解除权的行使条件，比如逾期交房超过多少天。如果条件尚未成就就起诉解除合同，法院可能不支持。本案旅游公司起诉时，合同约定的解除条件还未出现，所以法院判决继续履行。
第三，即使不能解除合同，购房者仍然可以主张违约责任。本案深业公司虽未被判解除合同，但仍需赔偿旅游公司逾期交房期间的利息损失。这说明购房者的权益并非完全落空。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，要仔细阅读逾期交房的免责条款和解除权条款。如果发现开发商存在可能延期交房的风险，应及时保留证据。文山地区的购房者遇到类似问题，可以咨询专业律师，评估是否达到解除合同的条件，避免盲目起诉导致败诉风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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