签了购房合同但没付款，房子算谁的
签了购房合同但没付款，房子算谁的
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州的“羊城国际商贸中心”四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场正式签订了《房地产预售契约》，把这两层楼卖给清远金融市场，总价1.185亿港元。
合同签了，但双方都没实际履行。开发商说没收到一分钱房款，于是起诉要求解除合同。而人行清远支行拿出一张盖有“收款专用章”的收据，声称已经用贷款抵了房款，钱已经付清了。开发商则指出，这个章是华泰公司和另一家公司共同掌管的，收据是华泰公司后来补开的，根本没有实际付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房买卖合同，清远金融市场从未实际支付过购房款，合同无法履行，应当解除。人行清远支行认为：双方之前有《抵债协议书》，房款已经通过债务抵销的方式付清了，开发商应当继续履行合同，交付房屋。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。清远金融市场并未实际支付购房款，开发商也未交付房屋，双方均未履行合同义务。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》，由开发商退还相关款项。
律师分析
第一，合同性质决定权利义务。本案中，双方虽然签了《房地产预售契约》，但真实目的是用房子抵债，而不是正常的商品房买卖。法院认定这是“以房抵债”合同，因此不能直接适用商品房预售的法律规定。
第二，付款凭证不能只看收据。人行清远支行虽然拿出了一张收据，但没有对应的银行转账记录或其他付款凭证，且收据是事后补开的，法院无法认定实际付款。在合同纠纷中，仅有收据而没有实际付款证据，很难证明付款事实。
第三，合同长期不履行，双方都有解除权。本案从1996年签约到2001年起诉，长达五年时间，双方都没有实际履行。根据法律规定，一方长期不履行主要义务，另一方可以请求解除合同。
王德林律师提示：
签订购房合同或抵债协议时，务必注意合同性质与实际履行情况。如果是以房抵债，要明确约定债务金额、抵债房产、交付时间等，并保留好付款凭证、转账记录等实际履行的证据。在文山地区，不少当事人因为只有收据没有转账记录而败诉，建议在履行重大合同前咨询专业律师，避免因证据不足导致权利受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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