开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的部分房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等"非深业公司所能控制的事件"。旅游公司则认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，按照合同约定，逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同，并要求深业公司退还购房款本息、双倍返还定金。
深业公司辩称：延期交房是由于供电问题等不可抗力因素造成，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应交付房屋，但需向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款及同期银行贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未被支持。
律师分析
第一，合同解除权的触发条件。本案中，法院认为旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期交房超过一定天数）尚未出现，因此旅游公司不能单方解除合同。购房者在签订合同时，应明确约定逾期交房的解除期限，并注意在条件成就时及时行使权利。
第二，不可抗力的认定标准。深业公司主张供电问题属于"非其所能控制的事件"，法院部分采纳了这一观点，将交房期限相应顺延。但顺延后的逾期部分，深业公司仍需承担违约责任。这说明，不可抗力并非"免责金牌"，只能据实延期，不能免除全部责任。
第三，合同继续履行与赔偿并行。即便合同继续履行，违约方仍需赔偿守约方的实际损失。本案中，法院判令深业公司支付逾期交房期间的利息损失，体现了"违约必担责"的原则。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房时，应第一时间查阅合同，确认解除权的触发条件和行使期限。如果条件未成就，可以要求开发商支付违约金，但不要轻易放弃合同。在文山地区，类似纠纷中很多购房者因未及时主张权利而错失解除合同的机会，建议尽早咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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