未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以4亿多元的总价购买一栋大厦的A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

后来，顺兴公司发现深发公司根本没有取得该项目的土地使用权证和预售许可证，而且项目土地的实际使用权人另有其人（厚南公司）。虽然厚南公司后来出具了一份承诺书表示认可深发公司的销售行为，但始终没有在合同上签字盖章。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。深发公司则认为：虽然手续不完善，但后续已经补办了相关审批手续，且土地使用权人厚南公司也出具了承诺书表示认可，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反法律规定而无效。最高人民法院二审维持了原判。法院认为，根据当时有效的《城市房地产管理法》规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，深发公司在签订合同时明显不具备这些法定条件，合同依法应当认定为无效。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律对开发商的主体资格有严格限制。未取得土地使用权证和商品房预售许可证就对外预售房屋，合同因违反法律强制性规定而无效。这个案例告诉我们，买房时一定要核实开发商是否"五证齐全"。

第二，即使事后补办手续或得到土地使用权人的认可，也不能改变合同签订时的违法状态。法院判断合同效力主要看签订合同时是否符合法律规定，而不是看事后能否补救。购房者不要轻信开发商"手续正在办理"的承诺。

第三，合同无效后，开发商应当返还已收取的购房款，并赔偿购房者的利息损失。但如果购房者明知开发商手续不全仍然购买，也可能需要承担部分责任。在文山地区的实践中，法院通常会根据双方过错程度来划分责任比例。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，建议您务必到当地住建部门查询开发商的资质和项目审批文件，不要仅凭开发商的宣传资料或口头承诺就付款。如果发现开发商手续不全，建议立即停止付款并咨询专业律师，避免造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市