土地转让合同无效后如何追回已付款项
土地转让合同无效后如何追回已付款项
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，支付了数百万元购地款，拿到了土地红线图。但后来发现，这块地原本是政府划拨给另一家单位的，没有办理出让手续，也没有缴纳土地出让金，转让方根本不具备卖地的条件。
更麻烦的是，湛江土地总随后又把这块地转卖给了另一家公司，结果那份转让合同也被法院认定无效。最终，湛江土地总不仅没拿到地，还面临被下家追讨购地款和利息的局面。而最初卖地的公司已经注销，其债权债务由开办银行承担。
争议焦点
湛江土地总认为，对方没有合法的土地使用权，合同应当无效，自己有权要求返还已支付的购地款。而银行方面则主张，双方当时是真实意思表示，合同已经实际履行，且湛江土地总多年未主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院最终撤销了一审判决，认定土地转让合同无效，判令银行返还湛江土地总已支付的购地款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权也未办理审批手续，合同无效；同时，湛江土地总从出具收据到上诉主张权利，并未超过三年的诉讼时效。
律师分析
第一，合同无效不等于不用承担责任。本案中，法院虽然认定合同无效，但转让方对合同无效承担主要责任，需返还全部购地款及利息。这说明，即便合同无效，已支付的款项原则上仍应返还。
第二，诉讼时效的起算点很关键。对方曾以超过诉讼时效为由抗辩，但法院认定时效从权利人知道或应当知道权利受侵害时起算，本案中从出具收据到上诉并未超过法定期间。提醒大家，遇到纠纷要尽早咨询律师，避免因时效问题丧失胜诉权。
第三，转让方主体资格和土地性质是审查重点。本案中土地是划拨用地，未办理出让手续，这类土地未经批准不得转让。在文山地区类似交易中，买方务必核实土地性质、出让手续和转让方资质，否则可能面临合同无效的风险。
王德林律师提示：
签订土地使用权转让合同前，务必核实土地性质、是否已办理出让手续、转让方是否具备合法资格。如遇对方不具备转让条件，应及时主张权利，避免超过诉讼时效。文山地区的当事人在处理类似纠纷时，建议委托专业律师审查合同和证据材料。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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