未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价4亿多元。合同上写明，必须经过原开发商厚南公司盖章才生效。当时厚南公司没盖章，但后来出了一份承诺书，说认可这笔交易。

顺兴公司付了5000万元后，发现这栋大厦的土地使用权多次转让，而且深发公司卖房时既没有土地使用权证，也没有商品房预售许可证。顺兴公司觉得这合同有问题，就起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司还钱并赔偿利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和预售许可证就卖期房，违反了法律强制性规定，合同应当无效。深发公司则认为，厚南公司事后认可了交易，而且双方一直在合作建房，合同应该有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司虽然没办土地使用权变更登记，但双方实际合作建房，合同有效。但最高人民法院二审改判，认定该商品房预售合同无效。理由是：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同自始无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，四证齐全才能卖期房。缺任何一证，合同都可能被认定无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。如果开发商有过错，还要赔偿买受人的损失，比如资金占用期间的利息。本案中深发公司明知自己没证还卖房，过错明显，所以不但要退款还要赔利息。

第三，买受人也要注意审查开发商资质。如果买受人明知对方没证还签合同，也可能承担部分责任。本案顺兴公司虽然起诉赢了，但打官司也耗费了时间和诉讼成本。

王德林律师提示：

买期房前一定要先看开发商有没有预售许可证，这个证会在售楼处公示。如果开发商拿不出证，千万别交定金或房款。文山地区的购房者如果遇到开发商无证卖房的情况，建议先咨询专业律师，不要轻易打官司，因为合同无效后虽然能退款，但执行起来可能需要时间。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市