未获土地使用权就转让，合同是否有效
未获土地使用权就转让，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家银行开办的房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权。湛江土地总支付了部分款项，并拿到了土地红线图。后来，湛江土地总又将这块地转卖给了另一家公司，但最终被法院认定转卖合同无效。
湛江土地总随后起诉，要求原转让方返还已支付的土地款。但一审法院认为，湛江土地总拿到土地后多年未主张权利，已经超过诉讼时效，驳回了诉讼请求。湛江土地总不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总认为：原转让方没有取得土地使用权，也没有办理出让手续，土地转让合同应当无效，对方应返还全部款项。遂溪中行（原转让方的主管单位）则认为：双方是合同转让而非土地使用权转让，合同有效，且湛江土地总起诉已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院撤销了一审判决，认定土地转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的款项及利息。法院认为，原转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过法定诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并完成出让手续，否则转让合同无效。本案中，原转让方根本没有取得土地使用权，合同自然无效。
第二，诉讼时效并非“一刀切”。很多人以为超过两年就不能起诉了，但诉讼时效的起算点很关键。本案中，法院认定湛江土地总从出具收据到起诉的时间并未超过两年，因此诉讼时效问题不构成障碍。
第三，合同无效后，双方应返还财产。即使合同无效，已付款项也应当返还，不能因为合同无效就让一方“白吃亏”。本案中，转让方因合同无效承担主要责任，需返还全部款项及利息。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得合法权属证书和出让手续，避免因合同无效造成损失。如果您在文山地区遇到类似土地或房产纠纷，建议及时咨询专业律师，不要轻易认为“过了时效”就放弃维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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