城市道路能否算入土地使用权转让面积
城市道路能否算入土地使用权转让面积
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上标明的面积和规划部门实际规划的面积对不上。
原来，土地证里包含了近千平方米的城市道路面积，而城市道路属于市政设施，按规定是不能转让的。置地公司实际能用的土地面积比土地证上写的少了很多。置地公司要求发展公司退款或补偿，未果后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地证上的面积是国土部门的行为，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为，土地证上的面积与实际不符，城市道路不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司因此产生的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。在土地使用权转让合同中，如果包含了道路面积，这部分转让是无效的。
第二，土地使用权转让时，土地的实际面积应以规划部门确定的面积为准，而不是以土地证上记载的面积为准。如果土地证面积与规划面积不一致，规划面积优先。
第三，转让方在办理土地证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积错误，转让方需承担主要过错责任，包括返还多收的款项和赔偿损失。
王德林律师提示：
购买或受让土地使用权前，务必向规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不要仅凭土地证上的数字做决定。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议在签订合同前请专业律师审查土地权属和规划文件，避免因道路、公共设施等不可转让面积引发争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市