商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）与华泰公司签订抵债协议，约定华泰公司以广州某商贸中心四楼、六楼房产抵偿欠款。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订商品房预售合同，将上述房产出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场则主张已通过贷款抵楼款方式付清房款，并出示了一份加盖印章的收据。开发商认为该收据是华泰公司事后补办的，实际并未付款。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按合同约定支付购房款，应当解除合同。清远金融市场主张：双方实质是以房抵债关系，贷款本息已通过抵债方式清偿，购房款已经付清。
法院判决
最高人民法院审理后认为，本案双方签订的商品房预售合同合法有效。清远金融市场虽主张已以房抵债方式付清房款，但其提供的收据无法证明实际付款事实，也不能证明开发商已收到购房款。法院判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。预售合同是买卖关系，以房抵债是债务清偿关系。实践中，当事人常将两者混淆，导致权利义务不清。
第二，本案核心在于付款事实的认定。仅凭一张收据不足以证明实际付款，必须有银行转账记录、付款凭证等客观证据相印证。法院对付款事实的审查非常严格。
第三，合同性质决定权利义务。如果认定为以房抵债，则债务清偿后购房款视为付清；如果认定为商品房预售，则购房人必须按约支付购房款，否则开发商有权解除合同。
王德林律师提示：
签订购房合同前，要明确合同性质是买卖还是抵债。如果是抵债，应当签订书面协议并明确债务金额、抵债房产等信息，保留好付款凭证。在文山地区，不少购房纠纷正是因为合同性质不清引发的，建议购房前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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