开发商逾期交房能否以施工困难为由免责
开发商逾期交房能否以施工困难为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1990年代，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦部分房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1995年底前交房，但实际交房时间推迟到了1996年。旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司以供电施工遇到困难、电业局拖延等理由解释延期交房的原因。
旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。深业公司则主张延期是因不可抗力和非自身所能控制的事件，符合合同约定的免责条款，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未按期交房已构成违约，按照合同约定逾期超过90天，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限应相应顺延，且大厦已通过竣工验收可以交付，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，认定商品房买卖合同有效，双方继续履行。深业公司因逾期交房应向旅游公司支付从约定交房日至实际交房日的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。但旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，关于合同效力问题。本案中深业公司虽在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为，根据当时司法解释，只要在一审诉讼期间补办了相关手续，合同仍可认定有效。这提醒购房者，开发商证件不全时合同并不当然无效，但存在较大法律风险。
第二，关于延期交房的免责事由。合同约定"施工中遇到异常困难"可延期，但法院认为供电问题属于开发商应预见和协调的事项，不构成免责理由。开发商对市政配套问题负有主动推进义务，不能简单以第三方原因推卸责任。
第三，关于解除权的行使条件。合同约定逾期交房超过90天旅游公司才可解除，而旅游公司起诉时该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同。这提示购房者，行使合同解除权必须严格依照约定的条件和时间节点，否则可能面临败诉风险。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、延期免责条款以及解除权行使的具体条件。遇到开发商逾期交房，应及时收集证据并咨询专业律师，避免因错过解除权的行使期限而陷入被动。文山地区的购房者如在商品房合同履行中遇到类似问题，建议尽早寻求法律帮助，以维护自身合法权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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