未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——厚南公司，而深发公司在出售房屋时，既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。深发公司则辩称，自己与土地使用权人厚南公司有合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，所以合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司主张：自己与土地使用权人厚南公司存在合作建房关系，厚南公司已书面承诺承担相关义务，合同是各方真实意思表示，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商资格有严格要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。缺少任何一项，合同都可能被认定无效。

第二，即便土地使用权人出具了承诺书或认可销售行为，也不能替代法定的预售许可手续。法律对商品房预售的强制性规定是为了保护购房者利益，不能通过当事人之间的约定来规避。

第三，购房者在购买期房时，一定要核实开发商是否具备“五证”，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款，否则可能面临合同无效、资金难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买期房前，务必查看开发商的“五证”是否齐全。如果开发商以各种理由推脱或说“正在办理中”，要提高警惕。在文山地区，近年来也有类似纠纷发生，购房者因轻信口头承诺而蒙受损失。建议在签订任何购房合同前，先到当地房管部门核实项目预售许可信息，必要时委托律师审查合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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