未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的房地产公司签订了一份土地转让协议，约定将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了部分款项后，拿到了土地红线图，并出具了“款、地两清”的收据。
后来，湛江土地总将这块土地连同另一块土地一起转卖给了第三方公司，但因土地手续不全，这笔转让被法院认定无效。湛江土地总因此向遂溪中行主张返还已支付的土地转让款，双方发生纠纷。
争议焦点
湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也有问题，双方签订的转让合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应当返还土地款。遂溪中行则辩称，双方实际上是合同转让，并非土地使用权转让，合同已实际履行，且湛江土地总起诉时已超过诉讼时效，不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定双方签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款950万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总出具收据后起诉，未超过法定诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》规定，转让土地使用权必须已取得土地使用权证，并完成开发投资总额的25%以上。本案中，中银公司既无土地使用权证，也未缴纳土地出让金，转让合同自然无效。
第二，诉讼时效问题值得注意。很多人以为出具了“款、地两清”的收据就等于放弃权利。但法院认为，收据只表明双方对交付事实的确认，并不代表放弃主张合同无效的权利。从出具收据到起诉，时间并未超过法律规定的三年诉讼时效。
第三，合同无效后的法律后果是相互返还。根据《民法典》第157条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。本案中，法院判决遂溪中行返还土地款，湛江土地总也应返还土地，这是公平合理的处理方式。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否持有土地使用权证，以及土地是否已办理出让手续。如果对方无法提供合法权属证明，不要轻信“手续在办”等说辞，否则可能面临合同无效、钱地两空的风险。在文山地区，类似因土地权属不清引发的纠纷时有发生，建议交易前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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