签了买房合同但没付款，合同能解除吗
签了买房合同但没付款，合同能解除吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（人行清远支行的前身）1.2亿多元贷款。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司把投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，折价抵给清远金融市场还债。之后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼以1.185亿港元的价格卖给了清远金融市场。
但奇怪的是，合同签完后，清远金融市场一直没有实际付款。省一建城建分公司等了五年，到2001年起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则拿出一张收据，声称已经用贷款抵了楼款，钱已经付清了。
争议焦点
省一建城建分公司认为：清远金融市场根本没有付过钱，那张收据是华泰公司事后补开的，不能证明实际付款，合同应当解除。
人行清远支行（原清远金融市场）认为：双方签了以房抵债的协议，贷款本息已经抵作购房款，钱已经付清，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院二审支持了省一建城建分公司的诉求，判决解除双方的商品房预售合同。法院认为，虽然双方签了预售合同，但清远金融市场没有提供任何实际付款的银行转账记录或付款凭证，仅凭一张事后补开的收据不足以证明已付清房款。而且，这份合同本质上是一个以房抵债的协议，不是真实的商品房买卖关系，不能按普通购房合同来处理。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买方付钱、卖方交房，而抵债协议的核心是用房子来清偿之前的债务。如果双方只是签了抵债协议和预售合同，但没有实际付款，法院不会认定购房款已经付清。
第二，打官司时，证据是关键。支付大额购房款，必须有银行转账记录、付款凭证等直接证据。一张事后补开的收据，没有对应的资金流水，很难被法院采信。如果购房者声称用贷款抵了房款，需要提供贷款合同、还款记录、抵债协议的实际履行证据。
第三，这类案件提醒我们，合同名称不重要，实际履行才重要。不管合同叫什么名字，法院会重点审查双方是否真的付了钱、交了房。如果只是签了合同但没有实际履行，任何一方都可以要求解除合同。
王德林律师提示：
如果您在房产交易中遇到类似情况，比如对方拿一张收据就说钱已付清，建议您要求对方提供银行转账记录或资金流水。在文山地区，不少购房纠纷就是因为付款证据不足引发的。签合同前最好请律师审查付款方式，确保每一步都有书面凭证。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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