转让土地含城市道路合同是否有效
转让土地含城市道路合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签了合同并办了土地使用证。置地公司拿到证后去规划局审批，发现土地使用证上标明的面积和实际面积差了很多。原来，这块地里有城市主干道，道路宽度被标错了，实际可用的土地面积比证上少了上千平方米。
置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但对方一直不解决，只好起诉到法院。一审法院认定合同部分无效，判决发展公司返还多收的土地转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。
置地公司则认为，发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效，一审判决正确。
法院判决
最高人民法院审理后认定，发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律禁止转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划部分的转让有效；发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，根据法律规定不得转让。即便是以土地转让的形式一并处理，这部分转让行为也是无效的。大家在购买或转让土地时，要特别注意土地中是否包含市政道路，避免合同部分无效带来的风险。
第二，土地转让中，面积和规划的准确性至关重要。本案中发展公司提供的位置图未经规划部门审批，直接导致了后续纠纷。无论是买方还是卖方，在签订土地转让合同前，一定要核实规划坐标图等官方文件，不能仅凭一张位置图就认定面积。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院对符合规划的部分认定有效，对违法部分认定无效，体现了"能履行的尽量履行"的原则。如果合同部分内容违法，可以争取有效部分继续履行，但违法部分必须纠正。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到土地转让合同纠纷，建议在签约前先到规划部门核实土地的实际规划情况，确认土地中是否包含市政道路等不可转让的公共设施。如果已经产生纠纷，可以及时收集合同、土地使用证、规划审批文件等证据，通过法律途径维护权益，部分无效不等于全盘皆输。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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