房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。但商厦开业后，消防部门查出大楼未经消防验收，存在重大火险隐患，要求停业整改。结果商厦被迫关门，双方因租金问题闹上法庭。

宇航公司认为，是供销公司没做好消防、供电等配套，导致商厦无法正常经营，自己有权不付或少付租金。供销公司则说，宇航公司已经实际开业，就应该按合同付租金，停业是宇航公司自己的问题。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成消防、供电等约定配套，导致商厦违法经营并被责令停业，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为：合同已经实际履行，宇航公司开业并使用了房屋，就应按约定全额支付租金，停业是宇航公司经营不善所致。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同有效。但商厦在违法状态下经营，宇航公司确实无法正常使用房屋，不能按合同约定的正常租金标准计算。法院判决：停业期间租金应参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定，而不是完全按合同约定租金支付。同时，双方对违法经营都有责任，各自承担相应损失。

律师分析

第一，合同有效不等于履行状态合法。房屋租赁合同本身有效，但如果房屋不符合消防等强制标准，承租人有权要求出租人整改，整改期间可以主张减少或不付租金。不能因为合同有效，就要求承租人按约定支付无法正常使用的租金。

第二，行使合同履行抗辩权要有依据。如果出租人未完成合同约定的配套义务，导致房屋无法正常使用，承租人可以暂时不付或减少租金。但要保留好证据，比如消防整改通知、停业文件、双方沟通记录等，证明自己确实无法正常经营。

第三，违法状态下的租金标准不能按合同约定。法院会考虑房屋实际使用价值、市场租金水平等因素，公平确定租金。出租人不能因为合同写了高租金，就要求承租人照付；承租人也不能因为房屋有问题，就完全不付租金。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件。如果出租人承诺负责配套，一定要在合同中明确完成时间和违约责任。在文山地区，不少商铺租赁因消防问题产生纠纷，建议承租人在开业前主动要求出租人提供消防验收合格证明，并保留书面记录。一旦发现房屋存在安全隐患，及时书面通知出租人整改，避免因违法经营承担更大风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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