未取得土地使用权就转让，合同有效吗
未取得土地使用权就转让，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地红线图。
后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地，一并转卖给了另一家公司。但这家公司后来起诉要求确认合同无效，法院终审判决认定转让合同无效，湛江土地总需要返还已收取的款项及利息。湛江土地总转而向中银公司追索已支付的100亩土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方订立的土地转让合同应属无效，中银公司应当返还已收取的转让款及利息。遂溪中行则认为：双方签订的是合同转让而非土地使用权转让，合同有效且已实际履行，湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。
法院判决
最高人民法院经审理，撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行（因中银公司已注销）返还湛江土地总已支付的土地转让款1000万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须已经取得土地使用权，并且办理了土地出让手续、缴纳了土地出让金。如果连这些基本条件都不具备，转让合同就属于无效合同。本案中，中银公司转让的土地是政府划拨给招商中心的，中银公司从未取得过土地使用权。
第二，合同无效后，双方应当互相返还财产。根据《民法通则》的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。所以，即使湛江土地总在诉讼时效问题上存在争议，法院最终还是支持了其返还转让款的请求。
第三，诉讼时效的起算点很关键。本案中，湛江土地总在1995年出具了"款、地两清"的收据，但直到1998年才向法院主张权利。最高人民法院认为，从出具收据到向广西高院上诉主张权利，期间并未超过两年诉讼时效，因此一审法院以超过时效为由驳回请求是不当的。
王德林律师提示：
如果您打算购买土地使用权，一定要先核实对方是否已经取得合法的土地使用权证，以及是否已经缴纳了土地出让金。在文山地区，不少当事人因为轻信口头承诺而签订了无效的土地转让合同，最终钱地两空。建议在签订合同前，委托专业律师进行尽职调查，确保交易安全可靠。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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