楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向开发商购买商场楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。该公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按期发放了贷款，开发商也出具了收据。但该公司在偿还部分贷款本息后，未能继续还款，银行因此起诉要求解除合同并追索欠款。

值得注意的是，这份按揭合同签订后，并未在当地房管部门办理抵押登记手续。此外，该公司在签订按揭合同之后，又将同一处房产抵押给了另一家金融机构，并办理了抵押登记。

争议焦点

购房公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府的规定，应认定为无效；且争议房产已抵押给案外人并办理了登记，银行无权主张优先受偿权。

银行主张：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应认定为有效；购房公司后续的抵押行为不能影响银行在先的按揭权益。

法院判决

最高人民法院二审维持了一审的主要判决：认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，购房公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先清偿银行债务。

核心理由：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅因未办理登记就认定合同无效。购房公司后续的抵押行为发生在按揭合同之后，且该抵押所依据的合同并未实际履行，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是借款和担保两个法律关系。即使没有办理抵押登记，借款部分的约定仍然有效，借款人不能以抵押手续不全为由拒绝还款。本案中，法院区分了按揭与普通抵押，体现了对交易习惯的尊重。

第二，实践中，购房者或投资公司以"未办抵押登记"为由主张合同无效，往往难以得到支持。法院更关注合同签订时是否自愿、内容是否违法、是否实际履行。只要不存在欺诈、胁迫或违反法律强制性规定的情形，合同通常被认定有效。

第三，同一房产上存在多个抵押时，一般以登记时间先后确定优先顺序。但本案中，后续的抵押登记因抵押物尚未竣工、抵押合同未实际履行而被认定无效，因此不影响银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应按时足额还款，不要以为未办抵押登记就可以不还钱。开发商和银行也应注意，在文山地区等地办理房产抵押时，应尽早完成登记手续，避免因登记瑕疵引发争议。如果遇到按揭纠纷，建议及时咨询专业律师，评估合同效力和还款责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市