买房合同是预售还是抵债法院如何认定
买房合同是预售还是抵债法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司与华泰公司签订了一份抵债协议，约定用华泰公司投资开发的商场房产来抵偿1.2亿多元的贷款本息。随后，房产开发商省一建城建分公司与这家金融公司签订了商品房预售合同，并办理了预售登记。
但问题来了：双方签了合同后，并没有实际付款和交房。几年后，开发商起诉要求解除合同，而金融公司（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）却主张自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，还拿出一张开发商出具的1.185亿港币收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的预售合同并未实际履行，金融公司从未支付过购房款，那张收据是华泰公司事后补开的，没有对应的付款凭证，合同应该解除。
金融公司认为：自己已经按照抵债协议的约定，用华泰公司欠自己的贷款本息抵作了购房款，开发商也开了收据，合同已经履行完毕，不同意解除。
法院判决
最高人民法院二审支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的预售合同。法院认为，虽然双方签订了商品房预售合同，但实际法律关系是以房抵债关系。金融公司并未实际向开发商支付购房款，而是通过抵债方式处理其与华泰公司的债权债务。开发商出具收据的行为不能证明实际付款，该收据是华泰公司单方补开，不能对抗开发商。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买卖双方真实交易，买方支付房款，卖方交付房屋。而抵债合同是用房屋来清偿已有的债务，本质上是一种债务履行方式。本案中，金融公司与华泰公司之间存在真实的借贷关系，签订预售合同只是实现抵债目的的手段。
第二，判断合同性质要看实质内容而非形式。即使签订了正式的预售合同并办理了登记，如果双方的真实意思是"以房抵债"，法院也会根据证据认定合同的实际性质。开发商出具的收据如果没有对应的银行转账、现金支付等凭证，不能单独证明付款事实。
第三，这类案件提醒我们，在涉及房产交易时，要区分清楚是真实买卖还是债务抵偿。如果是抵债，最好在合同中明确约定，并保留完整的债权债务凭证和房产过户文件，避免日后产生纠纷。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似"以房抵债"或商品房买卖纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确交易性质。同时，保留好付款凭证、收据、银行流水等证据，避免因证据不足导致权益受损。特别是涉及大额房产交易时，一定要核实合同相对方的资质和履约能力。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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