商品房逾期交付能否解除合同
商品房逾期交付能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司延期交房的主要原因是供电问题，包括与电业局的供电协议落实、电网联建费缴纳等事项，导致正式供电时间比原计划推迟。旅游公司认为深业公司违约，要求解除合同并返还购房款及利息，而深业公司则认为延期是客观原因造成，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，退还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是由于供电问题等"非深业公司所能控制的事件"造成，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理认为，深业公司与旅游公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，合同有效。虽然深业公司在供电问题上存在不能控制的因素，可以顺延交房期限，但自顺延后的交房日至实际交付日仍存在逾期，构成违约。鉴于旅游公司起诉时合同约定的终止条件尚未出现，且深业大厦已竣工验收可以交付使用，旅游公司也已付清购房款，最终判决合同继续履行，但深业公司需按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的损失。
律师分析
第一，商品房买卖合同解除权的行使有严格条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数，买受人方可提出终止合同。旅游公司在起诉时，逾期天数尚未达到合同约定的解除条件，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并由开发商赔偿损失。
第二，开发商延期交房的责任认定需区分原因。如果延期是由于不可抗力、政府行为或第三方原因等非开发商所能控制的因素，合同通常允许顺延交房期限。但顺延后仍逾期，开发商仍需承担违约责任。
第三，购房者遇到开发商逾期交房时，应首先查看合同约定的违约条款，计算逾期天数是否达到解除条件。同时注意保留催告、沟通记录等证据，必要时及时起诉主张权利。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的违约责任条款，特别是解除合同的期限条件。遇到开发商逾期交房，建议先发函催告并要求赔偿，不要轻易解除合同。在文山地区，类似纠纷可先向当地住建部门投诉调解，调解不成再通过诉讼解决。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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