未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订土地转让协议，约定该公司将北海市的一块土地转让给湛江土地总。湛江土地总支付了部分土地款，并拿到了土地界限图。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司。但这家房地产公司实际上并未取得该土地的使用权，也没有办理土地出让手续。
几年后，湛江土地总因与下家公司的土地转让纠纷被法院判决合同无效，需返还下家公司的土地款。这时，湛江土地总才想起向原转让方主张权利，要求返还已支付的土地款。但原转让方已注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：双方签订的是土地使用权转让合同，但转让方没有取得土地使用权，合同应属无效，转让方应返还土地款。而遂溪中行认为：双方实际上是合同转让关系，合同有效，且湛江土地总起诉时已超过法律规定的诉讼时效，不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定双方签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总的起诉并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》规定，转让土地使用权必须已经取得土地使用权证，并按照出让合同约定完成一定比例的投资开发。未取得土地使用权就签订转让合同，合同依法无效。
第二，合同无效后的处理原则。根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。
第三，诉讼时效的起算问题。诉讼时效从知道或应当知道权利受损时起算。本案中，湛江土地总虽然早在1994年就出具了"款地两清"的收据，但直到1997年因与下家公司的纠纷被法院判决无效后，才知道自己的权利受损，因此诉讼时效从此时才开始计算。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得合法的土地使用权证，并确认土地性质是否符合转让条件。建议在合同中明确约定转让方的瑕疵担保责任，避免像本案中那样陷入连环诉讼。文山地区的当事人在处理土地转让事宜时，更应注重审查土地权属文件和审批手续，必要时可委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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