转让含城市道路的土地合同是否有效

转让含城市道路的土地合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给了置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划部门审批时，发现土地证上标明的面积和实际面积对不上。原来，这块地里有城市道路，道路宽度从证上标的40米变成了规划要求的60米，导致实际能用的土地面积比证上少了很多。

置地公司多次找发展公司和政府部门要求补偿或退款，都没解决，最后起诉到法院。一审法院认定合同部分无效，要求发展公司退还多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地位置图没问题，土地使用证上的面积是政府部门办的，自己没过错，合同应该有效。置地公司则提出，土地证上标明的面积实际拿不到，位置图不是规划图，城市道路不能转让，所以合同应该无效。

法院判决

最高人民法院二审认定：发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积和道路数据与规划实际不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地部分有效；发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路等市政设施属于公共资源，法律明确禁止转让。即使土地证上包含了道路面积，这部分也不能作为商业土地买卖，转让合同涉及该部分的内容无效。

第二，土地转让时，出让方必须提供经规划部门审批的坐标图，而不能仅提供位置图。位置图未经规划确认，容易导致面积、用途等信息与实际不符，受让方可能因此遭受重大损失。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会区分可履行和不可履行的部分，对有效部分继续执行，对无效部分依法处理，比如返还价款、赔偿损失。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，一定要核实规划部门的审批文件，不能只看土地证或位置图。如果发现土地中包含了市政道路、绿化带等公共设施，要特别注意这些部分不能纳入转让范围。建议在合同中明确约定土地实际使用面积，并保留好规划审批材料，避免日后产生纠纷。如果在文山地区遇到类似问题，可以咨询专业律师进行尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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