买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用这家公司投资开发的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产“出售”给银行，总价1.185亿港元。但开发商后来起诉银行，要求解除合同，理由是银行根本没付过购房款。
银行则声称，自己早已通过“以贷抵楼”的方式付清了房款，并出示了一张开发商出具的1.185亿港元收据。开发商指出，这张收据是对方事后补办的，实际没有付款。案件还涉及案外人提供的“已付清楼款”证明，开发商认为该证明上的公章是伪造的。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，银行没有实际支付购房款，合同未得到履行，应当解除。银行认为：双方真实意思是以房抵债，贷款本息已转化为购房款，合同已经履行完毕，开发商无权解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债合同。银行未能提供充分证据证明其已支付购房款，判决支持开发商解除合同的诉讼请求。核心理由是：双方签订的《房地产预售契约》明确约定购房款支付方式，银行未按约付款，其主张的“以贷抵楼”缺乏事实依据。
律师分析
第一，合同性质认定是本案关键。商品房预售合同与以房抵债合同在法律后果上差异很大。前者要求买方实际支付购房款，后者则是用既有债务抵销房款。法院通过审查合同文本、履行行为等，认定本案属于预售合同，银行未付款即构成违约。
第二，收据的真实性不等于付款事实。银行虽持有开发商出具的收据，但该收据是事后补办，且没有对应的银行转账凭证或付款记录。在司法实践中，仅有收据而无资金流向证明，法院很难认定付款事实。
第三，公章真伪影响证据效力。开发商对案外人提供的“已付清楼款”证明上的公章提出异议，并申请鉴定。如果公章系伪造，该证明就不能作为银行已付款的证据。
王德林律师提示：
签订商品房预售合同后，买方务必保留银行转账记录、付款凭证等资金流向证据，不能仅凭一张收据主张已付款。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议购房者或债权人提前咨询专业律师，明确合同性质后再签约或付款，避免陷入“名为买卖、实为抵债”的法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市