房屋租赁合同解除后装修损失如何处理
房屋租赁合同解除后装修损失如何处理
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，解放军某部队与华隆公司签订了一份房屋租赁合同，将一栋科训大楼租给华隆公司做酒店经营，租期30年。合同签订后，华隆公司支付了部分租金，并成立了方圆酒店进行实际经营。方圆酒店对大楼进行了大量装修，投入了上千万元资金。
后来，方圆酒店因资金问题拖欠租金，部队多次催要未果。双方几次协商解除合同，但酒店一直未能付清欠款。部队最终申请仲裁，仲裁后酒店不服，起诉到法院，要求部队赔偿其装修损失。
争议焦点
部队认为：酒店长期拖欠租金，构成违约，部队有权解除合同并收回房屋，酒店投入的装修应当自行承担损失。
酒店认为：部队没有按期交付房屋，也存在违约行为，双方都有责任。酒店投入了大量装修资金，解除合同后部队应当赔偿这部分损失。
法院判决
法院经审理认为，双方均存在违约行为，最终判决解除租赁合同，部队收回房屋，同时部队应当向酒店支付装修残值补偿款，金额为评估机构评估的装修折旧后的价值。
律师分析
第一，租赁合同解除后，承租人对房屋进行的装修如何处理，是实践中容易产生争议的问题。根据法律规定，如果合同解除是双方原因造成的，装修残值应当由双方按过错程度分担。
第二，本案中法院委托专业机构对装修进行了评估，确定装修的现存价值，再扣除折旧，得出部队应当补偿的金额。这种做法值得参考，避免双方就装修价值各执一词。
第三，对于出租方和承租方来说，签订合同时最好明确约定合同解除后装修的处理方式。如果合同中没有约定，法院会根据公平原则和双方过错来判决。
王德林律师提示：
租赁房屋进行装修前，建议在合同中写明装修投入的处理办法。如果合同解除，装修残值如何补偿，双方可以事先约定。在文山地区，不少商铺租赁纠纷也涉及类似问题，提前约定能避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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