未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司陆续支付了5000万元购房款。

然而，深发公司在签订合同时并未取得该大厦所占土地的使用权证，也没有办理商品房预售许可证。土地实际属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）。虽然厚南公司事后出具了一份“承诺书”表示认可，但顺兴公司发现土地和预售手续存在重大问题后，向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应当返还已收取的5000万元购房款并赔偿利息损失。

深发公司辩称：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且各方已经实际履行了合同，大厦也已开工建设，合同应当认定为有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院经审理认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当取得土地使用权证书和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司依据无效合同收取的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，并支付相应的利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊类型的买卖合同，法律对其有严格的准入条件。开发商在预售商品房前，必须取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证，缺一不可。这是为了保护购房人的合法权益，防止出现“一房多卖”或“烂尾楼”风险。

第二，本案中深发公司虽然事后取得了部分审批手续，但合同签订时存在根本性缺陷。根据法律规定，合同效力应当以签订时的状态来判断，事后补办手续并不能使原本无效的合同“复活”。因此，购房人如果在签约后发现开发商缺少这些关键证件，有权主张合同无效并要求返还购房款。

第三，对于开发商而言，不能抱有“先卖后办手续”的侥幸心理。未取得预售许可证就对外销售，不仅合同会被认定无效，还可能面临行政处罚，甚至承担刑事责任。诚信守法经营才是企业长久发展的根本。

王德林律师提示：

购房是普通家庭最重要的资产交易之一，建议购房人在签订商品房预售合同前，务必核实开发商的“五证”是否齐全，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现手续不全，宁可放弃交易也不要冒险付款。在文山地区，购房人可到当地住建部门查询楼盘预售许可信息，或委托专业律师进行尽职调查，避免陷入合同无效的困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市