转让土地含城市道路，合同是否有效

转让土地含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的土地面积和实际面积不符。原来，规划部门规定该土地西、北两侧道路为市区主干道，路宽应为40米，但土地使用证上标明的路宽只有30米。这样一来，置地公司实际可用的土地面积比证上记载的少了上千平方米。置地公司要求发展公司补偿或退款，但未获解决，最终起诉到法院。

法院查明，发展公司向国土局办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致国土局发的土地使用证中面积和道路宽度都和规划不符。而且，转让的土地中包含了约1600平方米的城市道路面积，城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证登记的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应有效。

置地公司认为：土地使用证上登记的独自使用面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效；以规划部门确定的面积为准，发展公司多收的土地转让金应返还；发展公司赔偿置地公司设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。企业在转让土地时，如果土地中包含城市道路，这部分面积不能算作可转让的土地，否则转让行为无效。本案中发展公司将道路面积一并转让，法院认定该部分转让无效是正确的。

第二，土地转让前应取得规划部门的审批文件。发展公司用未经规划审批的位置图去办证，导致土地使用证面积和规划不符，这是导致合同部分无效的主要原因。企业在进行土地交易时，一定要核实规划条件，避免类似风险。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将符合规划要求的土地转让部分认定为有效，既保护了交易安全，也维护了法律对市政设施的特殊保护。这种处理方式体现了法律的灵活性和公平性。

王德林律师提示：

购买或转让土地前，务必到规划部门核实土地的规划用途、道路宽度等关键信息，不要仅凭土地使用证或位置图就签订合同。如果发现土地中包含市政设施，应在合同中明确排除该部分面积，避免后续纠纷。在文山地区的土地交易中，也常见因规划信息不明确导致的争议，建议提前委托专业律师审查相关文件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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