买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行巨额贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司在广州某商贸中心的房产抵债。随后，银行与房产开发商签了《房地产预售契约》，表面上看起来是银行直接向开发商买房。
但事实上，银行并未实际支付购房款，而是开发商出具了一张收据，注明收到“楼款”。后来，开发商起诉银行，要求解除预售合同，理由是银行根本没付钱。银行则主张，钱已经通过“以贷抵楼”的方式付清了。
争议焦点
银行认为：双方签了抵债协议，又签了预售合同，且开发商出具了收据，说明房款已通过贷款抵销的方式付清。
开发商认为：收据是事后补开的，没有实际付款记录，银行从未支付过一分钱购房款，双方的真实关系是债权债务抵销，不是真正的商品房买卖。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质上是以房抵债，而非真实的商品房预售合同。银行并未实际支付购房款，收据不能证明付款事实，因此支持开发商解除预售合同的诉讼请求。
核心理由：判断合同性质，要看双方真实意思和实际履行情况。虽然有预售合同的形式，但双方的真实目的是用房产抵偿之前的贷款债务，并非真实的房屋买卖关系。
律师分析
第一，合同名称不重要，重要的是实际内容。很多当事人误以为签了“预售合同”就是买房，但如果背后是抵债、担保或其他法律关系，法院会穿透形式看实质。
第二，收据不等于付款。仅有收据而没有银行流水、转账凭证等实际付款证据，法院不会认定购房款已经支付。尤其在对方否认的情况下，收据的证明力很弱。
第三，以房抵债协议需要谨慎处理。如果确实想通过房产抵债，建议双方明确签署抵债协议，并办理产权变更登记，避免后续产生合同纠纷。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签署购房或抵债合同前，先咨询专业律师，明确合同性质和法律后果。不要轻信“以贷抵楼”“以房抵债”等口头安排，务必保留银行转账记录、付款凭证等关键证据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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