开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的部分房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等“非其所能控制”的原因。旅游公司则认为，这些理由不成立，深业公司构成违约，要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。双方争议至法院，案件经历一审、二审，最终检察机关提出抗诉。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，已触发合同约定的解除条件，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则辩称：延期是因供电等不可控制的因素，符合合同约定的延期交房条件，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判令解除合同、返还购房款及双倍返还定金。但二审法院认为，深业公司延期交房的原因部分属于合同约定的可延期情形，且起诉时合同约定的解除条件尚未出现，深业大厦已竣工验收可交付使用，因此改判合同继续履行，同时判令深业公司承担逾期交房的违约责任，支付相应利息。
律师分析
第一，合同解除权并非随时可用。本案中，虽然深业公司逾期交房，但合同约定“逾期超过一定天数”旅游公司才能解除合同。二审法院查明，旅游公司起诉时该天数尚未达到，因此解除条件未成就，合同应继续履行。这说明，购房者想解除合同，必须严格对照合同条款，确认解除条件是否已经满足。
第二，延期交房的“不可控因素”如何认定。合同约定，施工中遇到异常困难、供电问题等“非深业公司所能控制的事件”，可以延期交房。法院认可了供电问题属于此类因素，并据此重新计算了交房期限。这提醒购房者，合同中类似免责条款的表述可能影响违约认定，需要仔细审查。
第三，即使合同继续履行，开发商仍要承担违约责任。二审法院虽然判令继续履行合同，但同时要求深业公司支付逾期交房期间的利息损失。这意味着，购房者即使不能解除合同，仍有权就实际损失主张赔偿。
王德林律师提示：
签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、延期交房的免责条款以及解除合同的条件。如果开发商逾期交房，建议先对照合同条款判断是否已触发解除权，同时注意收集延期交房原因的证据。在文山地区，此类纠纷也较为常见，购房者应尽早咨询专业律师，避免错过维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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