未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。深发公司则辩称，虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，且项目后续补办了部分手续，合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为：厚南公司作为土地使用权人已出具承诺书认可销售行为，且项目已实际开发建设，合同不应因手续问题而无效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得讼争房屋所涉土地的使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售须取得土地使用权证和预售许可证的强制性规定。因此，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力问题。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是预售行为的“准生证”，缺一不可。如果开发商在没有取得这两个证的情况下就与购房人签约，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，事后承诺能否弥补手续缺陷。本案中，土地使用权人厚南公司虽然出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但这并不能替代开发商自身应取得的预售许可证。法律对预售资格的要求是针对开发商自身的，不能由他人事后追认来补正。

第三，购房人的风险防范。在购买预售商品房时，购房人应当主动要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，最好到当地房管部门核实证件的真实性。如果发现开发商手续不全，建议不要轻易付款，以免陷入纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，购房人购买预售商品房前，务必查验开发商是否已取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议谨慎交易，必要时可向当地住建部门咨询核实。一旦发现开发商手续不全，不要急于支付定金或购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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