土地转让合同因城市道路面积无效怎么办

土地转让合同因城市道路面积无效怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司去规划局审批时发现，土地使用证上写的面积和规划部门实际规划的面积不一样——土地西、北两侧的道路，规划要求是30米宽，但土地使用证上只标了15米宽，导致实际可用的土地面积比证上写的少了上千平方米。

原来，发展公司当初办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，而且转让的土地里还包含了城市道路。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。置地公司要求补偿或退款，发展公司不同意，双方打起了官司。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司则认为：土地使用证上的面积与实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，还要赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。如果土地转让合同里包含了城市道路面积，这部分转让是无效的。大家在购买土地或房产时，要特别注意土地性质，搞清楚里面是否包含市政道路等不可转让的部分。

第二，土地转让方提供的位置图必须经过规划部门审批。如果未经审批就办证，导致土地使用证上的面积与规划实际面积不符，转让方要承担主要责任。受让方在签合同前，最好先到规划部门核实土地信息。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将有效部分和无效部分分开处理。无效部分的转让金要返还，有效部分可以继续履行。同时，因转让方过错给受让方造成的损失，转让方要赔偿。

王德林律师提示：

如果你在文山地区遇到土地或房产转让纠纷，建议先核实土地性质、规划审批情况，再决定是否签合同。如果已经出现问题，及时收集证据，必要时通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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