商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司欠该金融公司的1.2亿多元贷款本息，用其投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，金融公司与开发商省一建城建分公司签订了商品房预售合同，但合同签订后双方并未实际履行。
2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。金融公司则主张自己已经用贷款抵楼款的方式付清了购房款，并拿出一份1996年的收据作为证据。开发商认为这份收据是事后补办的，实际没有付款。双方争议的核心在于：这份合同到底是真实的商品房买卖，还是以房抵债的担保安排。
争议焦点
开发商认为：双方签订的商品房预售合同没有实际履行，金融公司没有支付购房款，所以合同应当解除。金融公司提供的收据是事后补开，没有对应的付款凭证，不能证明付款事实。
金融公司主张：自己已经用华泰公司欠自己的贷款本息抵付了购房款，收据就是付款证明。双方签订的预售合同是真实有效的，开发商应当继续履行合同，交付房屋。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的真实法律关系是以房抵债，而非商品房买卖。双方签订商品房预售合同的目的是为了履行之前的抵债协议，并非真实的房屋买卖交易。金融公司未能证明其实际支付了购房款，因此判决解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同的关键在于当事人的真实意思表示。如果双方签订合同的目的不是为了买卖房屋，而是为了清偿旧债，那么合同性质就可能是以房抵债。
第二，以房抵债合同不同于商品房预售合同，前者本质上是债务履行方式的变更，后者才是真实的房屋买卖交易。法院会综合审查合同签订背景、履行情况、付款凭证等证据来判断合同真实性质。
第三，对于购房者而言，如果开发商以“以房抵债”方式销售房屋，要特别注意核实房屋的权属状况，避免因开发商与第三人之间的债务纠纷影响自己的购房权益。在文山地区，购房者签订合同时应当要求开发商提供完整的权属证明和付款凭证。
王德林律师提示：
购房时务必核实合同性质，不要轻信“以房抵债”的承诺。如果遇到类似纠纷，建议保存好所有合同、付款凭证和沟通记录，及时咨询专业律师。在文山地区的购房者，可以到当地不动产登记中心查询房屋权属状态。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市