未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格购买一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司（厚南公司），而深发公司根本没有取得合法的预售资格，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。法院查明，深发公司在签订合同时，既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，签订的合同违反法律规定，应属无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但双方是真实意思表示，且后来补办了一些手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司因合同无效取得的5000万元购房款应当返还给顺兴公司，并赔偿相应的利息损失。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等法定手续，否则合同无效。这是为了保护购房者的权益，防止开发商空手套白狼。

第二，即使合同无效，开发商也不能因此获利。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方损失。本案中深发公司明知自己没有预售资格仍然签订合同，存在明显过错。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，务必核实开发商的五证是否齐全，特别是预售许可证。如果开发商无法提供，就不要轻易付款，否则可能面临合同无效、钱款难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者签订商品房预售合同时，一定要要求开发商出示《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》等证件原件。如果开发商以各种理由推脱，建议不要盲目付款，可以先到当地住建部门核实项目手续是否齐全。一旦发现手续不全，应当立即停止交易，避免陷入合同无效的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市