商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿余元贷款本息。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，但合同签订后各方并未实际履行。

2001年，省一建城建分公司起诉要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提交了一份加盖“广东一建开发公司南方国际新闻大厦项目开发部收款专用章”的收据作为证据。但省一建城建分公司称该收据是华泰公司事后补办的，实际并未收到款项。

争议焦点

省一建城建分公司认为，双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，人行清远支行未实际支付购房款，合同应解除。人行清远支行则认为，《抵债协议书》已约定以房抵债，双方签订的预售契约只是履行抵债协议的形式，其已通过债权抵销方式付清了购房款。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案《抵债协议书》与《房地产预售契约》是两份性质不同的合同。前者是以房抵债协议，后者是商品房预售合同。双方签订预售契约后，人行清远支行未能提供有效证据证明已实际支付购房款或履行了以房抵债义务。最终判决解除商品房预售合同，支持了省一建城建分公司的诉讼请求。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买卖双方就房屋买卖达成合意并履行付款和交房义务；而以房抵债合同则是债务人用房产折价清偿已有债务。两者不能混为一谈，当事人签订何种合同，就应履行何种合同义务。

第二，合同当事人主张已经履行付款义务的，必须提供充分的付款凭证。本案中，人行清远支行持有的收据系事后补开，且无对应的银行转账记录等付款凭证，法院因此未予采信。这提醒我们，在合同履行过程中，应当保留真实的付款凭证，避免因证据不足导致权利受损。

第三，如果当事人签订多份关联合同，应当明确各合同之间的法律关系，避免因合同性质混淆引发争议。在文山地区，类似涉及以房抵债的案件中，法院同样会严格审查合同性质及实际履行情况，当事人应谨慎对待合同签订和履行。

王德林律师提示：

签订商品房买卖合同时，务必核实对方是否具有预售许可证，并保留好付款凭证。如果涉及以房抵债，建议签订明确的抵债协议，并实际办理房屋过户或备案手续，避免日后产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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