买房签了预售合同，实际是抵债合同怎么办
买房签了预售合同，实际是抵债合同怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州某商贸中心项目中的四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，合同总价1.185亿港元。
但这份预售合同签了之后，双方一直没有实际履行。开发商没有收到购房款，清远金融市场也没有付钱。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则声称，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有项目开发部收款专用章的收据作为证据。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，但清远金融市场从未实际支付过购房款，合同应当解除。那张收据是华泰公司事后补办的，没有实际的银行付款凭证，不能证明付款事实。
清远金融市场主张：双方签订的《抵债协议书》已经明确用贷款本息冲抵购房款，自己是合法取得房产，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方的真实意思是用房产抵偿华泰公司的欠款，而不是真正的商品房买卖。清远金融市场提供的收据缺乏对应的付款凭证，不能证明其已履行付款义务。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》，驳回清远金融市场的上诉请求。
律师分析
第一，合同性质要看实质。虽然双方签的是《房地产预售契约》，但从签订背景、约定内容以及实际履行情况来看，这笔交易的本质是用房产抵偿旧债，而不是正常的商品房买卖。法院会穿透合同名称，审查双方的真实意图。
第二，付款证据必须完整。清远金融市场主张已用贷款抵楼款，但除了收据外，没有银行转账记录、汇款凭证等实际付款证据。收据是事后补开的，且无法与其他付款凭证形成闭环，法院不予采信。在合同纠纷中，仅仅一张收据很难证明付款事实。
第三，以房抵债协议的履行有特殊风险。如果抵债房产尚未过户，债权人仅凭一份抵债协议和预售合同，难以对抗开发商的其他债权人。建议在签订以房抵债协议时，及时办理预告登记或过户手续，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，签订以房抵债协议时，建议要求对方提供真实的银行转账凭证，并尽快办理房产登记手续。在文山地区，不少当事人因为轻信一份收据或协议，最终无法证明付款事实，导致权益受损。建议在交易前咨询专业律师，确保合同条款和证据材料合法有效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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