未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同还特别约定，需要原开发商厚南公司和凯鹏公司盖章确认才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但厚南公司事后出具承诺书表示认可。

后来顺兴公司发现，这个项目的土地使用权一直登记在厚南公司名下，深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司已经出具承诺书认可了销售行为，而且项目已经实际施工，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊类型的买卖合同，法律对预售条件有严格规定。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则签订的预售合同将被认定为无效。这个案件告诉我们，买房前一定要核实开发商的"五证"是否齐全。

第二，即使合同约定了需要第三方盖章确认才能生效，或者事后有第三方出具承诺书，都不能弥补预售许可证缺失这个根本性问题。法律规定是强制性的，当事人的约定不能违反。

第三，购房者支付大额购房款后，如果合同被认定无效，虽然可以要求返还房款，但可能面临资金被长期占用、房价上涨等实际损失。因此在签订大额购房合同前，建议委托律师对开发商的资质进行尽职调查。

王德林律师提示：

购买期房时，务必要求开发商出示《商品房预售许可证》原件，并到当地房管部门核实真伪。在文山地区，购房前可以到市住建局查询项目的预售许可信息，不要轻信开发商的承诺或口头保证。如果发现开发商手续不全，应当立即停止付款并咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市