购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款，但后来未能按时偿还剩余本息。

银行起诉要求解除贷款合同，中振公司以房屋权益抵债。中振公司则主张，合同签订后没有在当地办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应当无效，而且该公司后来又将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，合同应属无效。银行则认为，合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，不能仅因未登记就认定无效。

法院判决

最高人民法院二审认定，《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不违反国家法律法规，是有效合同。楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅以未办理抵押登记为由否定合同效力。中振公司后来将房屋抵押给其他公司是在本案按揭合同之后，且该抵押也不合法，不影响本案合同效力。判决维持一审解除合同、中振公司一次性归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的结果。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将尚未取得产权的期房权益抵押给银行，属于一种特殊的担保方式，不能直接套用一般抵押的登记要求。国家层面的法律当时并未规定抵押未经登记就无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力与物权效力要分开。即使没有办理抵押登记，合同本身在当事人之间仍然有效，银行可以依据合同要求借款人还款。抵押登记只是产生对抗第三人效力的条件，不影响合同本身的约束力。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭权利。中振公司在本案按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，且该抵押因房屋未竣工等原因不合法，不能以此对抗银行已经享有的按揭权益。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行完成抵押登记手续，避免产生权利冲突。如果遇到按揭合同效力争议，建议咨询专业律师，不要仅凭地方规定就认为合同无效。在文山地区，类似按揭纠纷的处理也遵循上述原则，及时登记才能更好保护各方权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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