未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司作为卖方，与海南顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以4亿多元预购一栋大厦的A座。合同特别约定，必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签字盖章才能生效。但厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应当认定无效。

深发公司主张：厚南公司已经出具承诺书认可销售行为，且双方已经实际履行合同，大厦也已开工建设，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，本案中厚南公司的承诺书不能替代法定的预售许可手续。法律规定必须取得政府颁发的预售许可证，不是开发商之间互相认可就可以的。购房者如果发现开发商证件不全，要及时提出异议并保留证据。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿利息损失。实践中，很多购房者因为贪图便宜购买了证件不全的房产，最终不仅拿不到房子，还要花费大量时间和精力追讨购房款。

王德林律师提示：

购买商品房时，一定要查验开发商的“五证”，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果遇到开发商证件不全就卖房的情况，建议立即咨询专业律师，不要等到开发商资金链断裂才采取行动。保留好付款凭证、合同原件和沟通记录，这些是维权的重要证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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