房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，供销公司负责大楼的外部装修和供电等配套工作。然而，大楼在消防、供电等关键设施未达标的情况下，宇航公司就匆忙开业营业。

开业后不久，消防部门检查发现大楼存在严重安全隐患，认定不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，供销公司要求宇航公司按原合同支付租金，宇航公司则认为供销公司未履行配套义务，导致无法正常经营，拒绝支付高额租金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未能完成供电增容和消防设施安装，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金，且应按实际使用价值计算租金。

供销公司主张：宇航公司已经实际使用了大楼并开业经营，应当按合同约定的租金标准全额支付，不能因经营不善就少付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但大楼在违法状态下经营期间，合同约定的租金标准不能直接适用。法院综合考量了房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情降低了该期间的租金标准。对于停业后的租金，法院则根据公平原则和合同约定另行处理。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须符合"对等"和"相当"的原则。本案中，供销公司未完成配套义务，宇航公司可以主张减少租金，但不能完全拒绝支付。

第二，违法状态下的租金认定不能简单按合同执行。如果房屋在违法条件下使用，合同约定的租金可能因违背公平原则而需要调整，法院会参考房屋的实际使用价值、市场租金水平等因素合理确定。

第三，合同约定的公证效力不等于完全不可变更。虽然双方合同经过了公证，但实际履行中出现重大变化时，法院仍会根据实际情况调整权利义务，公证只是证明合同真实性的手段，不排除法院对合同内容的司法调整。

王德林律师提示：

在文山地区，很多商铺租赁合同也存在类似情况。房东和租户在签订合同时，应明确约定房屋的交付标准、配套设施完成时间，以及违约后的租金计算方式。租户在房屋存在安全隐患时，应当及时书面通知房东整改，避免在违法状态下强行经营，否则可能承担更大的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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