开发商逾期交房能否以供电问题免责
开发商逾期交房能否以供电问题免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约400万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，若逾期超过60天，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
旅游公司按约支付了全部购房款，但深业公司直到1996年才实际交房。深业公司解释称，延期是因为供电问题未能及时解决，属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，应当免责。旅游公司则认为，供电问题不属于不可抗力，深业公司已构成违约，要求解除合同并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过600天，已构成严重违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司抗辩：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限应当相应顺延，因此并未违约，合同应当继续履行。
法院判决
本案经黑龙江省高级人民法院一审、最高人民法院二审，最终最高人民法院判决：合同继续履行，深业公司应于判决生效后10日内交付房屋，并按银行同期贷款利率赔偿旅游公司自1995年1月1日至1996年6月30日期间的逾期交房损失。旅游公司要求解除合同的请求未获支持。
法院认为，供电问题确实属于深业公司不能控制的因素，但深业公司在此之外仍存在拖延交付的期间，应承担相应违约责任。由于旅游公司起诉时，深业大厦已经竣工验收合格、可以交付使用，且旅游公司已付清购房款，继续履行合同更符合双方利益。
律师分析
第一，商品房买卖合同中"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"条款，不能随意扩大解释。供电问题、市政配套等是否构成免责事由，要看合同是否有明确约定，以及开发商是否已尽到合理努力。本案中，法院认可了供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，但即便如此，开发商仍需证明延期时间与该事件的因果关系。
第二，购房者解除合同的权利并非无限制。即使开发商逾期交房，如果逾期时间未达到合同约定的解除条件（如本案约定的60天），或者逾期事由属于合同约定的免责情形，购房者不能随意解除合同。因此，签约时一定要仔细审查合同中的免责条款和解除权条款。
第三，法院在判决是否解除合同时，会综合考量合同履行情况、违约程度、是否能够继续履行等因素。如果房屋已经建成、具备交付条件，且购房者已付清房款，法院倾向于判决继续履行，而非解除合同。购房者因此遭受的损失，可以通过主张违约金或赔偿损失来救济。
王德林律师提示：
购买期房时，建议在合同中明确约定交房时间、逾期交房的违约金标准以及购房者的解除权条件。如果开发商以"供电问题""市政工程"等理由延期交房，您有权要求其提供政府部门出具的证明文件。在文山地区，购房者遇到类似问题，可以委托律师审查合同条款，避免因免责条款模糊而丧失维权机会。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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