未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以总价约4.25亿元预购一栋大厦的A座。深发公司承诺，合同需要经过原土地开发商厚南公司等签字盖章才生效。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款，但深发公司当时并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。后来，顺兴公司发现深发公司不具备售房资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，这块土地原本属于厚南公司，厚南公司与深发公司之间通过多份协议进行了项目转让和合作开发，但始终没有办理土地使用权变更登记手续。深发公司以自己的名义将土地证拿去抵押贷款，也没有取得合法预售手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但项目已经实际开发建设，而且厚南公司事后出具了承诺书表示认可，合同应当继续履行，顺兴公司不能单方面要求退款。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订预售合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该预售合同属于无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元，并支付相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须同时具备土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，缺一不可，否则合同很可能被认定为无效。本案中深发公司连最基本的土地使用权证都没有取得，合同自然没有法律效力。

第二，开发商事后补办手续或出具承诺书，并不能使原本无效的合同自动变成有效。法律规定合同效力以签订时的状态为准，事后补救不能改变签约时的违法事实。

第三，购房者如果发现开发商证件不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款及利息，不必等到项目烂尾或无法交房再维权。本案中顺兴公司正是在工程刚出地面时就果断起诉，避免了更大损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要核实开发商是否取得了五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法出示，宁可放弃也不要冒险付款。在文山地区的购房纠纷中，不少当事人就是因为轻信开发商的承诺而陷入漫长的诉讼。建议购房者签约前到当地住建部门查询项目备案情况，保留好付款凭证和合同原件，一旦发现违规预售，立即委托律师维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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