签了购房合同但没付款，合同是否有效
签了购房合同但没付款，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）巨额贷款，双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
然而，这份合同实际上并未真正履行。清远金融市场没有向开发商支付任何购房款，开发商也没有交付房屋。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张，贷款已转为购房款，并提供了一张盖有项目部印章的“正式收据”作为付款证明。但开发商指出，该印章由华泰公司掌管，收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
人行清远支行主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，贷款本息已通过《抵债协议书》转为购房款，并提供收据证明已付清全款。
开发商省一建城建分公司主张：双方从未实际履行购房合同，人行清远支行没有支付任何购房款，收据是华泰公司单方补开的，请求法院解除合同。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方签订《房地产预售契约》的真实目的，是为了实现《抵债协议书》中约定的以房产抵偿债务。开发商并未收到任何购房款，合同缺乏真实交易基础，因此判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，合同的性质取决于双方的真实意思表示。本案中，双方先签了《抵债协议书》，后签《房地产预售契约》，后者是为实现前者的抵债目的而签订的，因此不属于真实独立的商品房买卖，而是以房抵债。
第二，付款凭证的真实性至关重要。收据上盖的印章由债务人华泰公司掌管，且收据是事后补开，没有对应的银行转账记录或资金流向证明，法院不能认定购房款已实际支付。
第三，合同是否实际履行是判断合同效力的关键。即使合同形式上完备，如果双方从未实际履行（未付款、未交房），一方要求解除合同，法院会综合审查合同背景和履行情况，依法作出裁判。
王德林律师提示：
购房时务必核实合同性质，尤其是以房抵债或旧债转新债的情形。付款后要保留银行转账凭证、收据原件等证据，不能仅凭对方出具的一张收据就认定付款。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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