未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商厚南公司签字盖章才能生效。但厚南公司当时没有在合同上签字，事后才出具了一份承诺书表示认可。

顺兴公司按照合同支付了5000万元购房款后，发现深发公司其实没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书予以认可，且双方已经实际履行了合同，工程已经施工到正负零阶段，合同应当继续有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间是合作建房关系，双方虽然未办理土地使用权变更登记手续，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定合建合同有效。但对于深发公司向顺兴公司预售商品房的行为，法院认为深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订预售合同，违反了法律强制性规定，该预售合同无效，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律明确要求开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能对外销售。这是为了保护购房人的利益，防止出现一房多卖、烂尾楼等风险。没有这些证照就签合同，合同很可能被认定无效。

第二，合同无效的法律后果是相互返还。在本案中，顺兴公司要求返还5000万元购房款获得了法院支持，但如果是购房人违约导致合同无效，开发商也可能要求购房人赔偿损失。所以合同无效不等于购房人就能全身而退。

第三，承诺书不能替代法定证照。本案中厚南公司虽然事后出具了承诺书，但这并不能弥补深发公司缺乏预售许可证的缺陷。购房人不能因为开发商或者第三方出具了承诺书就放松警惕，关键还是要看开发商是否具备法定的预售条件。

王德林律师提示：

在文山地区购买商品房时，务必先核实开发商是否已经取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这两份证照是合法销售的前提。建议在签订合同前要求开发商出示原件，并到当地房管部门核实真伪，切勿轻信口头承诺或事后补充的承诺书。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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