无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南一家房地产公司（深发公司）在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与另一家公司（顺兴公司）签订了商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购一栋大厦的A座。合同约定需经土地原持有人（厚南公司）盖章才能生效。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可，但合同签订时并未盖章。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目的土地使用权存在多次转让，深发公司没有预售商品房的合法资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，没有售房主体资格，双方签订的预售合同缺乏法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且项目已经实际施工，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，其与顺兴公司签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应属无效合同。判决深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，事后承诺不等于合同生效。本案中，虽然土地原持有人厚南公司事后出具了承诺书，但合同签订时欠缺必要的主体资格和法定条件，这种事后追认无法弥补合同效力上的根本缺陷。

第三，购房人要注意审查开发商资质。在签订商品房预售合同前，一定要查看开发商是否取得了"五证"，特别是土地使用权证和预售许可证，避免因合同无效导致资金损失。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必核实开发商的预售资格。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先到当地住建部门查询项目的预售许可证情况，不要轻信口头承诺。一旦发现开发商无证销售，可以及时主张合同无效，要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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