签了购房合同但未付款，合同是否有效
签了购房合同但未付款，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债，折合1.2亿多元。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述商铺卖给清远金融市场，总价约1.185亿港元。
但奇怪的是，合同签订后，双方都没有实际履行。清远金融市场从未向开发商支付过一分钱购房款，开发商也没有交付房产。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除合同。
争议焦点
开发商主张：对方从未付过款，合同应当解除。
人行清远支行主张：我们已经用华泰公司欠我们的贷款抵了购房款，而且手里有开发商开具的1.185亿港元收据，证明已经付清房款。
法院判决
最高人民法院二审认定：双方签订的是商品房预售合同，但买方并未实际支付购房款。所谓"以贷抵债"只是华泰公司与人行清远支行之间的债权债务关系，不能直接等同于买方支付了购房款。最终判决解除合同，驳回人行清远支行的抗辩。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种不同的法律关系。本案中，虽然各方签了多份协议，但核心是开发商与买方之间的商品房买卖关系，买方必须按合同约定支付购房款，不能拿第三方的债务来抵。
第二，收据不等于付款凭证。人行清远支行虽然有开发商出具的收据，但无法提供相应的银行转账记录或现金付款凭证。法院查明该收据是事后补开的，不能证明实际付款。
第三，合同长期不履行是解除的重要理由。从1996年签约到2001年起诉，5年多时间双方都没有要求对方履行，说明合同已经失去了继续履行的基础。
王德林律师提示：
购房时，无论是买新房还是二手房，付款一定要通过银行转账等方式留下清晰记录，不能仅凭对方出具收据就认为已经付款。在文山地区，我们也遇到过类似案件，当事人以为签了抵债协议就万事大吉，结果多年后发现房屋被开发商另售他人，维权困难。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市