开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按照约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到不可抗拒的水灾等困难，这些属于合同约定的可以免责的情形。旅游公司则认为，深业公司的延期交房已经构成违约，要求解除合同并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，应解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于供电等不可控制的因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方合同有效，应继续履行。深业公司需在判决生效后交付房屋，并支付从约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约金（按银行贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张被驳回。
律师分析
第一，合同解除权不是无限制的。合同约定逾期交房超过一定天数才能解除，本案中旅游公司起诉时，延期时间尚未达到合同约定的解除条件，因此法院不支持解除合同。
第二，不可抗力条款的适用有严格限制。深业公司因供电问题延期交房，虽然属于合同约定的可延期情形，但法院只认可了从合同原定交房日至正式供电日期间的免责，超出部分的延期仍需承担违约责任。
第三，购房者要注意合同约定的解除条件。如果合同没有约定解除权，或者解除条件未成就，法院一般会优先支持合同继续履行，而非解除合同。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，要仔细阅读延期交房的免责条款和解除合同的条件。如果开发商以“不可抗力”为由延期交房，应要求其提供政府部门的证明文件。在文山地区，购房者遇到类似纠纷，建议及时收集合同、付款凭证、开发商延期通知等证据，咨询专业律师评估解除合同的可能性，不要轻易自行主张解除。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市