未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于北海市的100亩土地使用权。湛江公司支付了部分款项后，收到了土地红线图，并出具了收据表示“款、地两清”。后来，湛江公司又将这块土地转卖给了另一家公司，但该转让合同被法院认定无效。湛江公司于是起诉原转让方，要求返还已支付的土地转让款。
经查，原转让方并未取得该土地的合法使用权，也未办理土地出让审批手续。而且原转让方已被注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江公司认为：原转让方不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，因此转让合同无效，应当返还已支付的款项。同时，自己主张权利并未超过诉讼时效。
遂溪中行认为：双方签订的实际上是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同已实际履行，应当认定有效。而且湛江公司从出具收据到起诉已超过两年，诉讼时效已过。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为：原转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，从湛江公司出具收据到其主张权利，并未超过两年的诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权，并完成出让审批手续。未取得合法权属就签订转让合同，合同将被认定无效，转让方需承担主要责任。
第二，合同无效后的返还问题。合同被认定无效后，双方应当返还因合同取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，遂溪中行作为原转让方的开办单位，需承担返还土地转让款的责任。
第三，诉讼时效的起算点。本案中，法院认定诉讼时效从湛江公司知道或应当知道权利受侵害时起算，而非从出具收据时起算。因此，湛江公司的起诉并未超过法定时效。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得合法权属证书，是否已完成出让审批手续。建议委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带相关材料来所面谈，我们将为您提供详细的法律分析。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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