城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司，把一块包含城市道路的土地转让给了置地公司。双方签了合同，办了土地使用证，但置地公司拿证后去规划局审批时才发现，证上登记的面积跟实际规划面积对不上。原来，证上标明的道路宽度是60米，但规划部门规定这条路是市区主干道，宽度应该是80米，导致实际可用的土地面积比证上少了将近一半。

置地公司多次找发展公司、管委会和市政府要求补地或者退款，都没结果，最后告到了法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图是一致的，土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积不实，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院终审认定：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司将道路面积连同土地一并转让，这部分合同无效。但符合规划要求的土地面积部分，合同有效。最终以规划部门确定的面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

这个案子对普通人买地、买房有几点重要警示：

第一，城市道路、公共绿地等市政设施，法律上属于不可转让的公共财产。开发商或者个人在签土地转让合同时，不能把这类面积算在转让范围内，否则合同这部分无效，钱可能白花。

第二，土地使用证上的面积并不一定等于实际可用的面积。办证前，土地的位置、面积需要经过规划部门审批，如果开发商只用位置图代替规划坐标图办证，就容易出现面积“缩水”的风险。买房或买地前，最好去规划部门核实一下。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，把合法部分和违法部分分开处理。合法部分继续履行，违法部分返还价款、赔偿损失。所以，即使合同有瑕疵，也不一定全盘推翻，但损失由过错方承担。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地或房产转让纠纷，建议在签合同前先到自然资源和规划部门核实土地性质、规划指标和实际面积，避免买了“缩水”地。合同中涉及道路、绿地等公共设施的条款，要特别留意，必要时请律师审查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市