房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司（下称“供销公司”）将自建的九胜商厦整栋楼出租给宇航开发经营公司（下称“宇航公司”），租期20年，约定宇航公司支付定金、租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还签订了补充协议，约定供销公司需保证商厦用电量达到一定标准。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项并开始装修。但供销公司未能完成供电增容，商厦实际用电量不足。1997年，商厦在消防未验收的情况下强行开业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。停业后，双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，宇航公司诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求供销公司赔偿损失。供销公司认为：宇航公司已实际使用商厦并开业，应依约支付租金；供电和消防问题不构成拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效，但供销公司未完成供电增容等义务，构成违约；宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，也负有责任。法院判决合同继续履行，但租金标准应适当降低，按实际使用情况和双方过错比例重新核定，宇航公司需支付调整后的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但需注意“对等性”。本案中，供电问题直接影响经营，宇航公司有权暂缓支付部分租金，但完全拒付不被支持。

第二，违法履行期间的租金标准不必然按合同约定。如果房屋存在安全隐患或配套设施不达标，导致实际使用价值降低，法院可以根据公平原则和过错大小，酌情调低租金。这提醒租户，不要以为签了合同就万事大吉，实际状况可能影响租金。

第三，消防验收是开业的前置条件。未经验收就营业，不仅面临行政处罚，还会影响民事责任的划分。双方在合同中约定的“后果自负”条款，不能完全免除违法方的责任。

王德林律师提示：

签租赁合同时，要明确基础设施（如供电、消防）的交付标准和完成时间。如果对方未达标，建议书面催告并保留证据，必要时可要求降低租金或解除合同。在文山地区处理类似纠纷时，常见问题就是“口头约定多、书面证据少”，导致维权困难，务必重视合同细节和履约记录。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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