未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司），而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并返还已支付的购房款及利息。案件经海南省高级人民法院一审后，上诉至最高人民法院二审。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效合同，深发公司应当返还全部购房款及利息。

深发公司主张：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且双方已实际履行合同，大厦已施工至正负零，合同应当认定为有效，顺兴公司无权要求退款。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该《商品房购销合同》应认定为无效。判决深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。缺少这些法定条件，合同很可能被认定为无效。

第二，即使开发商事后补办手续或由其他公司出具承诺书，也不能改变签订合同时无资格的事实。法院在认定合同效力时，以签约时的状态为准，而不是事后补救的情况。

第三，购房者支付大额购房款前，一定要核实开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款，否则可能面临合同无效、退款困难的巨大风险。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必查验开发商的证照是否齐全。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先咨询专业律师，避免因合同无效造成经济损失。保留好付款凭证和合同原件，是维权的重要依据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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